#Kiracı ile mal sahibi, #kirasözleşmesi ile taşınmazın satışı halinde kiracının #önalım hakkı olduğunu kararlaştırabilir. Peki bu ön alım hakkı hangi hallerde geçerlidir? Geçerli bir önalım hakkı var ise taraflar hangi haklara sahiptir?
Önalım hakkı, taşınmaz, ev sahibi tarafından üçüncü bir şahsa satıldığı zaman taşınmazı, kiracıya tek taraflı bir irade açıklaması ile (dava yoluyla) öncelikle satın alabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu durumda kiracı olan önalım hakkı sahibi, taşınmaz üçüncü bir şahsa satıldığında, tek taraflı bir irade beyanıyla, aynı satış koşullarıyla taşınmazı öncelikle satın alma hakkına sahip olmaktadır.
Taşınmazlarla ilgili önalım sözleşmelerinin şekline ilişkin düzenleme TBK. m. 237/III’ de “Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır” şeklinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre, önalım sözleşmesinin geçerliliği ise yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesinin maddelerine önalım hakkı maddesi ekleyebilir. Taraflar taşınmazın satışı yapılması halinde kiracıya ön alım hakkı tanırken taşınmazın satış fiyatını da sözleşmeye eklemeyi veya eklememeyi tercih edebilir. Kira sözleşmesinde satış bedeli belirtilmemişse, kiracı bu hakkını; taşınmaz maliki ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan bedeli ödeyerek kullanacaktır. Bu ise satış sözleşmesinin yapıldığı sırada taşınmazın piyasa koşullarına uygun rayiç bedeli olacaktır. Ancak daha önalım sözleşmesi kurulurken önalım bedeli belirlendiği durumda ev sahibi kendisini peşinen bu bedelle bağlamaktadır. Dolayısıyla taşınmazın zamanla kıymet kazanması sonucu tarafların başlangıçta belirledikleri önalım bedeli taşınmazın rayiç değerinin çok altında kalabilme riski doğmaktadır.
Taraflar önalım hakkını süre ile sınırlayabilir. TBK. m. 238’ de düzenlenen “Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir” hükmü gereğince bu süre en çok 10 yıl olarak belirtilmiştir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için, satış sözleşmesinin varlığı, yani malın üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi”nin varlığı halinde önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı tartışmalıdır. Ayrıca önalım hakkının kullanılabilmesi için malikin malını üçüncü bir kişiye isteyerek satması gerekir. Ev sahibinin isteği dışında evin satılması (örn. cebrî artırma yoluyla satışı) halinde kiracı önalım hakkını kullanamaz.
TBK. m. 241/I’ e göre, “Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır”. Bu düzenleme ile satışı gerçekleştirilen taşınmaz üzerinde önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanması, satış sözleşmesinin yapıldığı ve bu sözleşmenin içeriği hakkında bilgi edinmesi sağlanmaktadır. (Ayrıca; TMK. m. 733/III)
Önalım hakkı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi olan kiracının bu hakkını dava yolu ile kullanması ve taşınmaz mülkiyetinin bedeli karşılığında kendisine hükmen (mahkeme kadarı ile) geçirilmesini istemesi gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin bedeli, kira sözleşmesinde bedel kararlaştırılmamışsa, taşınmazın maliki ile üçüncü kişi arasındaki satış ilişkisindeki bedel ile aynı bedeldir. Zira TBK. m. 241/III hükmüne göre “Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır” şeklinde ifade etmiştir.
Önalım hakkını kullanmak isteyen kiracı, kendisine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla bu hakkını kullanmalıdır. Önalım hakkı sahibi kiracının, satışı ve içeriğini herhangi bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemeye başlaması için yeterli görülmektedir.
Peki önalım hakkını kullanmak isteyen kiracı kime karşı dava açacaktır? Kiracı, devredilen taşınmazın tapu siciline şerh edilmiş olup olmaması veya taşınmazın mülkiyetinin alıcı adına tescil edilip edilmemesine göre, farklı kişilere dava açacaktır.
TBK. 242. maddesinin açık hükmü uyarınca “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı,…dava açmak zorundadır”.
Tapuya şerh edilmemiş (sözleşme ile) kiracının önalım hakkı bulunduğu ve taşınmazın üçüncü kişiye satılıp tapuda devir yapılmış olması durumunda, sözleşmelerin nispiliği ilkesine göre yeni mal sahibine karşı dava açılması mümkün görülmemektedir. Bu durumda eski ve yeni mal sahibinin bilerek bu durumu kiracıya bildirmemesi nedeniyle, kiracının eski mal sahibine (yani kiralayana) karşı genel hükümlere göre tazminat davası açması mümkün görülebilir. (TBK m. 112) Bu konuda farklı Yargıtay kararları paylaşılmıştır;
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2019/537 K. 2019/6854 T. 21.10.2019
“önalım hakkının tapuya şerh edilmediği, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince üçüncü kişi konumundaki dava konusu taşınmazın yeni maliki davalı ... A.Ş'ye karşı önalım hakkının kullanılamayacağı”
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2018/1331 K. 2018/6043 T. 26.9.2018
“Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ... A.Ş. ile ona satış yapan (kiralayan) dava dışı ... Tekstil Ltd. Şti. arasında el ve işbirliği bulunduğunu, davalı kayıt sahibinin mülkiyeti, sözleşmeye dayalı önalım hakkını bertaraf etmek kastiyle ve kötü niyetle kazandığını ileri sürdüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, sözleşmeye dayalı önalım hakkı tapuya şerh edilmese bile mülkiyet hakkı sahibinin sözleşmeye dayalı önalım hakkını bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanması gerekir.
Bu durumda mahkemece, öncelikle davalı ... A.Ş.'ye taşınmazı satış yoluyla temlik eden ... Tekstil Ltd. Şti'nin davalı olarak davaya katılımının sağlanması, daha sonra muvazaa iddiasının yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tarafların delilleri de toplanmak suretiyle birlikte değerlendirilip araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Öte yandan, önalım hakkına dayalı ... iptali ve tescil davasının ... kayıt malikine karşı açılması gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş; açıklanan sebeplerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.”
Merhaba yazıda belirttiğim gibi, Kiracıya önalim hakkı sözleşmeyle tanınabilir, bu hak tapuya şerh edilirse güçlendirilmiş olur. Yazılı yapılması zorunludur. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Selamlar "Kiracının önalım hakkı" hakkında bir kaç araştırma yaptım. Avukat ve hakim arkadaşlara danıştım fakat böyle birşey olmadığı söylendi. Bu haktan yararlanmak için sözleşmede belirtmek şartmıdır?